Déclaration de revenus fonciers

Déclaration revenus fonciersLes revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles vous appartenant ou appartenant à des membres de votre foyer fiscal (époux, partenaire de Pacs, personnes rattachées et enfants à charge).

Régime micro foncier

Si vous avez perçu des revenus provenant de la location de locaux non meublés, vous relevez de plein droit du régime micro foncier à condition de remplir simultanément les deux conditions suivantes :

> le montant annuel des revenus fonciers bruts (loyers en principal et recettes accessoires) perçus en 2015 par votre foyer fiscal (toutes propriétés confondues) n’excède pas 15 000 €, charges non comprises, quelle que soit la durée de la location au cours de l’année ;

> les revenus fonciers proviennent uniquement de la location non meublée de propriétés urbaines ou rurales ordinaires, c’est-à-dire à l’exclusion de logements bénéficiant d’une déduction spécifique de 26 %, 30 %, 40 %, 45 %, 60 % et 70 % ; des logements pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré et Borloo neuf) ; d’immeubles situés en secteur sauvegardé ou assimilé ; d’immeubles classés monuments historiques ; d’immeubles possédés en nue-propriété.

Régime micro foncier et parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI) :

Si vous êtes détenteur de parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés (et non dotées de la transparence fiscale) et que vous donnez également en location des  immeubles nus, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier à la condition que le montant annuel de vos revenus fonciers bruts c’est-à-dire les loyers en principal, les recettes accessoires et le revenu brut annuel correspondant à votre quote-part dans les sociétés immobilières ou les FPI n’excède pas 15 000 €, charges non comprises.

Ces revenus ne doivent toutefois pas provenir de la location de propriétés bénéficiant d’un régime spécial (Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré, Borloo neuf, Malraux, Monuments historiques, etc.).

En revanche, si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés et non dotés de la transparence fiscale vous êtes expressément exclu du régime micro foncier.

Si vous remplissez ces conditions, vous n’avez pas à remplir de déclaration de revenus fonciers n° 2044. Vous devez simplement indiquer le montant de vos loyers ou fermages perçus en 2015 case 4BE de votre déclaration des revenus. Une déduction forfaitaire de 30 % sera ensuite automatiquement appliquée par l’administration pour déterminer votre revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

Vous pouvez renoncer à ce régime et opter pour le régime réel de détermination de vos revenus fonciers. Cette option s’effectue en souscrivant une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans.

Si vous optez en 2016, au titre de vos revenus de 2015, vous êtes soumis à ce régime pendant trois ans, soit jusqu’à l’imposition des revenus 2017 déclarés en 2018.

La déclaration de revenus fonciers n° 2044

Vous devez souscrire une déclaration de revenus fonciers n° 2044 (également disponible en déclarant en ligne) si vous avez perçu des revenus provenant de la location de locaux non meublés (loyers, fermages) ou d’autres revenus fonciers tels que des redevances d’affichage ou si vous vous réservez l’usage de certains biens ou droits tels qu’étangs, cours d’eau, etc. :

  • d’un montant supérieur à 15 000 € (charges non comprises) ;
  • ou si vous êtes de droit dans le champ d’application du régime micro foncier mais que vous souhaitez opter pour le régime réel. Cette option s’exerce par le simple dépôt de la déclaration de revenus fonciers n° 2044.

La déclaration de revenus fonciers n° 2044 spéciale

Vous devez souscrire une déclaration n° 2044 spéciale:

  • si en 2015, vous avez perçu des revenus provenant de la location de logements neufs ou assimilés pour lesquels vous avez opté pour la déduction au titre de l’amortissement (dispositifs Besson, Périssol, Robien classique, Robien recentré, Borloo neuf) ou ayant ouvert droit au bénéfice d’une déduction spécifique prévue dans le cadre de la réduction d’impôt Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
  • ou si vous possédez des immeubles situés en secteur sauvegardé ou assimilé ; des immeubles classés monuments historiques ; des immeubles possédés en nue-propriété.

Exemption ou dispense de déclaration

Dans certains cas, vous n’êtes pas tenu de souscrire une déclaration de revenus fonciers.

  • Cas d’exemption permanente : si vous utilisez un local d’habitation dont vous êtes propriétaire à titre de résidence principale ou secondaire (local d’habitation et ses dépendances immédiates : garages, jardins, etc.), ou si vous le mettez gratuitement à la disposition d’un tiers. Les charges afférentes à ces logements ne peuvent pas être déduites.
  • Cas de dispense de la déclaration annexe : si vous percevez des revenus locatifs en tant qu’associé d’une société immobilière ou un fonds de placement immobilier non passible de l’impôt sur les sociétés et non dotée de la transparence fiscale (par ex. : SCI) ou d’une société immobilière de copropriété transparente et si vous ne disposez pas d’autres revenus fonciers, portez directement sur la déclaration d’ensemble des revenus le montant des sommes perçues, diminué, le cas échéant, des intérêts d’emprunts contractés personnellement pour acquérir vos parts. Dans ce cas, indiquez, dans une note jointe à votre déclaration des revenus, les noms et adresses des sociétés ou des fonds concernés par ces emprunts, les nom et adresse du prêteur et le montant des intérêts versés.

Cas d’imposition dans une autre catégorie de revenus : les produits des immeubles inscrits à l’actif d’une entreprise individuelle, commerciale ou artisanale, d’une profession non commerciale ou d’une exploitation agricole sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; bénéfices non commerciaux (BNC) ; bénéfices agricoles (BA).

En cas d’assujettissement à la TVA

Vous devez reporter vos dépenses pour leur montant hors TVA (en cas d’assujettissement, en cours d’année, les dépenses payées avant assujettissement sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant TVA comprise).

Recettes des propriétés dont vous vous réservez la jouissance

Déclarez la valeur locative annuelle des locaux commerciaux nus et des étangs et cours d’eau dont vous vous réservez l’usage, c’est-à-dire la somme qui pourrait être demandée à un locataire (les logements dont vous vous réservez l’usage à titre d’habitation personnelle ne sont pas imposables) ;

Dépôt de garantie

Ces recettes doivent être déclarées lorsque vous les utilisez pour compenser le montant des loyers qui n’ont pas été payés à leur terme ou les frais de remise en état des locaux après le départ des locataires ou pour financer des charges locatives.

Déduction du déficit du revenu global

Sous certaines conditions, le déficit foncier est déductible du revenu global. Ce régime s’applique automatiquement. Si vous êtes associé de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier, vous bénéficiez également de l’imputation des déficits sur le revenu global selon les mêmes conditions.

Il convient de distinguer la part du déficit déductible de votre revenu global et la part du déficit déductible de vos revenus fonciers des années suivantes.

D’une manière générale, si vous possédez plusieurs immeubles :

  • dans un premier temps, les déficits (tous immeubles) doivent être déduits des revenus positifs (tous immeubles) ;
  • ensuite : si le résultat est positif, vous devez le reporter sur votre déclaration des revenus cadre « revenus fonciers » ; il sera soumis à l’impôt sur le revenu avec les autres revenus du foyer fiscal ; si le résultat est négatif, il convient d’analyser l’origine du déficit pour, selon les cas, le déduire du revenu global de l’année ou des revenus fonciers ultérieurs

La déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les trois années qui suivent celle au titre de laquelle la déduction a été effectuée, sauf si l’abandon de la location est motivé par un licenciement, une invalidité ou un décès ou en cas d’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu à déficit.

Immeubles ordinaires

Il s’agit de propriétés urbaines ou rurales possédées directement ou indirectement (parts de sociétés immobilières).

Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, à condition que l’immeuble soit loué pendant trois ans.

Remarque : cette limite est portée à 15 300 euros lorsqu’un déficit est constaté sur un logement neuf pour lequel est pratiquée la déduction au titre de l’amortissement Périssol.

La partie du déficit qui résulte d’intérêts d’emprunts ou celle qui excède 10 700 e est déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour consulter la source (site des impôts)