L’administrateur de biens, garant d’une location sereine

L’administrateur de biens, garant d’une location sereine

Le législateur français, tout comme l’administration, sont réputés pour être prolixes. Le constat est tout particulièrement vrai en matière immobilière, où les textes de lois, décrets et règlements se sont accumulés ces dernières années : loi ALUR, loi PINEL, loi ELAN, décrets sur l’encadrement des loyers, multiplication des diagnostics obligatoires, arrêtés préfectoraux, règlements sanitaires départementaux, permis de louer instaurés par certaines communes… L’administrateur de biens est la réponse à ces problématiques.

Dans cette jungle réglementaire, il est bien difficile pour un propriétaire particulier de s’assurer que tout est bien fait, que les droits et obligations de chacun sont respectés et qu’il est à l’abri de toute critique. D’autant que contrairement au stéréotype éloigné de la réalité, les propriétaires fonciers sont rarement des nantis qui gagnent de l’argent en dormant, mais bien souvent des actifs qui se sont endettés pour investir et ont besoin de leur loyer pour rembourser leur emprunt, ou des retraités qui se sont constitués un petit patrimoine et dont le loyer perçu constitue un complément de retraite dont ils ont absolument besoin pour finir le mois. Autant dire que les propriétaires bailleurs sont la plupart du temps des Français comme les autres et non pas de grands spéculateurs avertis de toutes les subtilités légales.

Le sujet est d’autant plus délicat que certains aspects sont susceptibles d’exposer la responsabilité non seulement civile, mais aussi pénale, du propriétaire bailleur. Quelques exemples suffiront pour s’en convaincre.

Premier exemple, lié à l’obligation d’équiper les logements d’un détecteur autonome avertisseur de fumée. L’obligation est légitime et sauvera sans aucun doute des vies. A l’inverse, en cas d’incendie mortel, l’absence de détecteur pourrait être regardée comme un élément ayant contribué aux conséquences dramatiques de l’accident. Même à défaut de conséquences de l’incendie d’ailleurs : récemment, une locataire a déposé une plainte pour mise en danger de la vie d’autrui contre la propriétaire d’un immeuble, arguant d’un début d’incendie dans le hall de l’immeuble. Il s’agissait d’un feu qui avait pris dans une poussette vide, sans aucune conséquence matérielle ou physique pour la locataire en étage. Mais celle-ci prétendait qu’en l’absence de détecteur de fumée, cet incendie aurait pu avoir des conséquences graves pour elle, justifiant sa plainte pour mise en danger de la vie d’autrui… Les policiers en charge de l’enquête comprirent vite qu’il s’agissait d’une vengeance de sa part, en réaction à une procédure pour impayés de loyers, mais le dossier fut quand même transmis au Procureur de la République pour suite à donner.

Autre exemple concret : les diagnostics. En présence d’un constat de plomb dégradé, le propriétaire bailleur doit impérativement suspendre la mise en location et/ou faire le nécessaire afin de supprimer le risque. Certes, tout le monde ne va pas gratter les peintures pour grignoter des éclats contenant du plomb. Mais les jeunes enfants notamment portent régulièrement à la bouche les petits objets qui se trouvent à portée de main. Un propriétaire a eu à s’en expliquer devant le Tribunal correctionnel il y a quelques années. Et au-delà du risque judiciaire, qui souhaiterait supporter le constat de l’intoxication d’un occupant que de modestes travaux d’enduit et de peinture auraient pu éviter ?

Troisième exemple tiré de la pratique : la décence des logements. Un immeuble parisien situé dans un quartier très résidentiel, sur une belle place, appartient à une famille depuis plusieurs générations. Le propriétaire est le chef de famille, homme âgé de 83 ans qui continue d’avoir la main sur la gestion de l’immeuble. Depuis toujours, il loue les chambres de bonne du dernier étage, sans l’intervention d’un professionnel et par le bouche-à-oreille entre locataires successifs. Depuis toujours, tout se passe bien… Jusqu’à ce qu’un jour, un locataire un peu plus renseigné que les autres soulève non seulement la question des diagnostics et des détecteurs de fumée, mais aussi de la surface des chambres de bonne : elles font toutes moins de 9m²… Le propriétaire, malgré son âge avancé, est vite taxé de marchand de sommeil et de profiteur de la misère humaine. Le dossier est transmis au Procureur, aux associations de défense des locataires et aux médias, qui publient des articles dévastateurs sur cette situation héritée d’un autre temps.

Quatrième exemple, qui va probablement se multiplier dans les mois à venir : la formalité du permis de louer. Depuis la loi ALUR, les communes ont la possibilité d’instaurer une autorisation (ou déclaration) préalable à la location, sur certaines zones, en réaction à la mise sur le marché de logements dont elles savent qu’ils violent trop souvent les critères de décence. Cette possibilité est en train de se répandre, non seulement en région parisienne mais aussi à travers toute la France. Plus de soixante-dix communes ont déjà instauré ce « permis de louer », avec des modalités de mise en œuvre très variables. Chaque propriétaire doit anticiper la démarche pour obtenir le sésame avant la signature du contrat de location, sous peine de perdre de précieux mois de loyers. Surtout, le non-respect de cette démarche préalable expose le propriétaire bailleur à de lourdes amendes. Par manque d’information, ou « phobie administrative » (pour reprendre une expression récente…), certains propriétaires peuvent omettre de réaliser cette démarche, sans réaliser le risque auquel ils s’exposent (jusqu’à 15.000 euros d’amende en cas de récidive).

Ces exemples sont des cas réels constatés au cours des dernières années. Ils ne sont pas uniques et bien d’autres pourraient venir enrichir la liste. Tout administrateur de biens a une réelle pratique de ces sujets et dispose de l’expertise nécessaire pour les régler.

Pourtant, il n’y a aucune fatalité dans ces mauvais épisodes. L’intervention d’un professionnel compétent met facilement le propriétaire bailleur à l’abri de tout reproche. C’est le rôle des administrateurs de biens sérieux que de s’assurer du respect plein et entier de la réglementation. Comme le dit le dicton : « celui qui pense qu’un professionnel coûte cher, n’a aucune idée ce que peut lui coûter un incompétent ! ».

Confier son bien en gestion à un administrateur de biens est donc loin d’être loin d’être une dépense inutile. C’est bien au contraire souvent l’assurance d’une location sereine. Le gouvernement a d’ailleurs récemment engagé une nouvelle réflexion sur le sujet, confiée au député Michael Nogal, afin de fluidifier et sécuriser le marché locatif. Gageons que le rôle des administrateurs de biens, garants du respect de la réglementation, de la sécurité et de la décence des logements, des droits et obligations de chacun, saura être reconnu à cette occasion