Loi Pinel du 18 juin 2014 et la réforme du droit des baux commerciaux

bail commercial

 

 

 

 

 

  1. Le plafonnement du déplafonnement

Depuis 2014, le déplafonnnement est plafonné : le déplafonnement du loyer, s’il est obtenu en raison de modifications notables des facteurs de l’article L.145-33, 1°à 4°, du Code du commerce, doit être étalé dans le temps,  de sorte que l’augmentation annuelle ne représente pas plus de 10 % du montant payé l’année précédente.

A noter : cette règle ne vaut pas pour tous les types de déplafonnement, notamment par pour les locaux monovalents, les bureaux….

  1. La  valse des indices

L’indice traditionnel de révision des loyers commerciaux était l’indice du coût de la construction.

La loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 avait donné la possibilité de faire référence à l’indice des loyers commerciaux (ILC).

La loi de simplification et d’amélioration de la qualité du droit du 17 mai 2011 y avait ajouté l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Ces deux indices pouvaient être retenus par les parties, si elles décidaient d’écarter l’ICC.

Depuis 2014, l’ICC est écarté par le législateur : désormais, les loyers des baux conclus ou renouvelés depuis la loi Pinel doivent être fixés par référence à :

  • l’ILC pour les activités commerciales, artisanales et industrielles ;
  • l’ILAT pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales.

A noter que l’ICC était décrié pour ses trop fortes augmentations. Or, depuis quelques années, cet indice stagne, voire baisse, ce qui conduit à une baisse des loyers dont il régule l’évolution. Or, dans le même temps, les nouveaux indices ont augmenté…

  1. L’état des lieux

Le nouvel article L.145-39 prévoit l’obligation pour les parties d’établir un état des lieux contradictoire et amiable. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais sont partagés en deux de manière égale. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Originalité du droit des baux commerciaux : un état des lieux doit impérativement être fait en cas de cession de droit au bail. Cela sera probablement très utile, car les litiges sont nombreux sur la responsabilité de l’ancien ou nouveau locataire, au bout de quelques années, lorsque des travaux non autorisés ou des dégradations sont constatées.

  1. L’inventaire des charges, impôts et taxes

En ce domaine, la montagne a accouché d’une souris. D’un régime de totale liberté sur la répartition des charges, la réglementation est passée à un régime d’encadrement et d’inventaire. Cependant, la nouvelle liste n’est pas fondamentalement contraire à la pratique.

Désormais, l’article L.145-40-2 dispose que tout bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, d’impôts, de taxes et de redevances liés au bail, ainsi que leur répartition entre le propriétaire et le locataire.

En outre, le propriétaire doit adresser à son locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, impôts et taxes.

  1. Les travaux

Désormais, à la signature du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur doit adresser à son locataire :

  • un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser ainsi que le budget prévisionnel correspondant, et la répartition de ces charges entre les différents locataires d’un même immeuble, en pourcentage des surfaces occupées
  • un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, et le coût assumé.
  1. Le congé

La loi Pinel autorise désormais de donner congé à son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

  1. La cession du fonds de commerce : la garantie du cédant limitée à trois ans

La plupart des baux prévoient une garantie du cédant, en cas de cession de fonds de commerce, jusqu’à la date d’expiration du bail.

Désormais, cette garantie est limitée à une durée de trois ans maximum.

  1. Les baux dérogatoires

Antérieurement à la promulgation de la loi PINEL les baux de courte durée étaient ceux dont la durée totale n’excédait pas deux ans.  La loi Pinel allonge la durée des baux de courte durée à 3 ans.

  1. Le droit de préemption du preneur en cas de vente du local

A l’instar des baux d’habitation, la loi PINEL accorde sauf exception, au locataire un droit de priorité en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce.

En pratique, si le propriétaire bailleur vend les murs, le locataire commerçant en est informé par lettre recommandée AR et sera prioritaire pour en faire l’acquisition pendant un mois. Un second droit de préférence est prévu si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ce qu’il avait initialement proposé à son locataire.