Prélèvement à la source et Revenus Fonciers

Déclaration revenus fonciersLa mise en place du prélèvement à la source, l’année des élections présidentielles et législatives, génère de grandes incertitudes. Le système, déjà complexe, est en effet susceptible de modifications en fonction de la majorité qui sortira des urnes au printemps. Prélèvement à la source et Revenus Fonciers : voici donc – en l’état de la loi de finances 2017 – les règles prévues pour 2017 et… 2018.

Revenus et charges 2017

Les revenus courants de l’année 2017 seront imposés normalement et l’impôt sur le revenu correspondant sera effacé par un crédit d’impôt de même montant, appelé « crédit d’impôt modernisation du recouvrement » (CIMR). Les revenus exceptionnels (indemnité de rupture d’un contrat de travail, dividendes…) ne sont pas concernés par ce CIMR.

Les charges courantes échues en 2017 (primes d’assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion, frais de procédure…) sont, indépendamment de leur date de paiement, uniquement déductibles des revenus fonciers de 2017. Le revenu foncier 2017 est calculé en déduisant la totalité des travaux payés en 2017 (travaux de réparation et d’entretien, dépenses d’amélioration autres que des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement).

Calcul des revenus fonciers 2018

En revanche, le revenu 2018 sera calculé en déduisant la moyenne des travaux 2017-2018. Seules exceptions, les dépenses urgentes et les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2018 sont déductibles en totalité des revenus fonciers de l’année de leur paiement.

Premier exemple : des revenus fonciers positifs en 2017

Supposons un propriétaire bailleur qui perçoit 28.000 euros de loyers en 2017 et en 2018. Les charges courantes sont de 3.000 euros en 2017 et en 2018. Le propriétaire réalise 10.000 euros de travaux (non urgents) en 2017 et rien en 2018.

En 2017, les règles aboutissent à un revenu foncier de 15.000 euros (28.000 – 3.000 – 10.000).

En 2018, le revenu foncier s’élèvera à 20.000 euros (28.000 – 3.000 – (moyenne des travaux 2017/2018 : (10.000/2 = 5.000).

Puisque les revenus 2017 ne seront pas imposés (par l’effet de l’aller-retour impôt / crédit d’impôt), les travaux réalisés ne seront en définitive imputés sur les revenus fiscalisés (en 2018) que pour moitié… Prélèvement à la source et Revenus Fonciers pourraient être considérés comme contreproductifs pour le propriétaire. Il serait tentant d’attendre 2018 pour faire les travaux, mais comme il s’agit toujours de calculer la moyenne 2017/2018, cela ne changerait rien au résultat. Seule option : attendre 2019 ? Mais s’agissant de travaux présumés nécessaires pour le bien loué, et compte tenu de l’imprévisibilité des règles fiscales, le terme paraît bien lointain…

Deuxième exemple : la réalisation d’un déficit foncier en 2017

La situation est totalement différente pour les propriétaires bailleurs susceptibles de réaliser des travaux générant in fine un déficit foncier, lui-même imputable (à hauteur de 10.700 euros, en l’état) sur les autres revenus imposables (salaires ou autres…).

En effet, le crédit d’impôt (CIMR) va neutraliser les seuls revenus entrant dans le champ du prélèvement à la source. Dividendes, plus-values de cession de valeurs mobilières ou encore plus-values immobilières, par exemple, demeureront imposables au titre de 2017.

Dans le cas visé ci-dessus, imaginons que les travaux entrepris représentent 40.000 euros (au lieu de 10.000 euros). Le déficit foncier 2017 s’élève alors à 15.000 euros (loyers 28.000 – charges 3.000 – travaux 40.000). Sur cette somme, 10.700 euros pourront être imputés sur les autres revenus imposables. Si ces autres revenus sont soumis au prélèvement à la source, cela ne change rien (compte tenu du CIMR). S’il s’agit cependant de revenus exceptionnels, le propriétaire réduira ainsi sa base imposable.

Au surplus, 4.300 euros (15.000 – 10.700) pourront être imputés sur les revenus fonciers ultérieurs, dans la limite des 10 années suivantes.

Enfin, en 2018, les revenus fonciers seront calculés en prenant en compte les 40.000 euros de travaux dans le calcul de la moyenne. Les revenus fonciers de 2018 seront donc de 5.000 euros (28.000 – 3.000 – 20.000). En définitive, dans ce cas, les revenus fonciers sont déduits une fois à taux plein (en 2017), et une fois pour moitié (en 2018). Prélèvement à la source et Revenus Fonciers sont alors une bonne alliance pour le propriétaire !

Tout ceci naturellement sous réserve des dispositions législatives et fiscales que le Parlement ne manquera pas d’adopter d’ici là, en particulier au titre de la loi de finances rectificative 2017 et de la loi de finances 2018 (qui seront votées fin 2017) et de la loi de finances rectificatives 2018 (qui sera votée fin 2018)… Prélèvement à la source et Revenus Fonciers : un véritable casse-tête à venir !

Autant dire que la fiscalité des propriétaires bailleurs requerra une étude au cas par cas et une vigilance accrue au cours des deux prochaines années !