Gestion locative : faut-il déléguer ?

faire gérer son bienGestion locative : gérer ou faire gérer, telle est la question…

Lorsqu’il décide de louer son bien, le bailleur s’interroge forcément sur la nécessité ou non de confier la gestion de son patrimoine immobilier à un cabinet spécialisé : gérer soi-même, c’est possible… mais à quoi faut-il s’attendre ?

Gérer son bien : des compétences et exigences multiples

Avant, tout, la gestion d’un bien demande de la disponibilité. De la disponibilité physique tout d’abord : fuites, pannes, travaux de réparation, remplacement de matériel défectueux … Autant de petits tracas du quotidien qu’il faut pouvoir gérer rapidement, et qui impliquent d’habiter près du logement que vous louez.

Contacter des entreprises, faire faire des devis, suivre le chantier, réaliser et suivre les déclarations de sinistres (Assurance propriétaire, assurance immeuble, assurance locataire) et les indemnisations…

Lorsque l’on travaille, que l’on a une vie de famille, il n’est pas toujours évident de consacrer à son locataire le temps qu’il demande.

Mais la gestion d’un bien demande également de l’assiduité : encaissement des loyers et quittances de loyer à éditer chaque mois, régularisation annuelle des charges, révision du loyer (notamment avec l’indice IRL), appel de la taxe d’ordures ménagères auprès du locataire …

Gérer son bien demande également des connaissances juridiques : De nouveaux textes font leur apparition, et la législation évolue sans cesse. Diagnostics obligatoires, normes de décence du logement , autant d’éléments à connaitre pour ne pas se retrouver en tort face à un locataire procédurier.

Travaux : quelles sont les charges incombant au locataire plutôt qu’au propriétaire ? C’est dans Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives (Décret du 6 Juillet 1989) qu’il faudra alors cherche.

Congés des locataires : il faudra tenir compte de la durée des préavis en fonction des zones ou des motifs de départ (préavis réduits selon la situation professionnelle ou l’état des santé du locataire….

Au départ de votre locataire, outre la programmation et la réalisation de l’état des lieux de sortie, il faudra également procéder à la restitution du dépôt de garantie. Là encore, il faut connaître ses droits et ses devoirs : que peut-on imputer et quels justificatifs doit-on fournir ? Dans quels délais doit-on restituer les fonds ? Que risque t on en cas de retard ?

Impayés : voilà un sujet sensible. Lorsque vous gérez vous-même et qu’un impayé survient, il faut se montrer très réactif afin que la dette ne devienne pas insurmontable. Relances, procédures, démarches juridiques… là aussi de solides connaissances en matière de droit immobilier s’avèrent bien souvent nécessaires.

Il faudra faire appel à un huissier, puis à un avocat, si l’on veut obtenir l’expulsion d’un locataire indélicat.

En bref : un service qui mérite un professionnel

Ce qu’il faut retenir : Lorsque vous assurez vous-même la gestion de votre bien immobilier, vous êtes l’unique interlocuteur de votre locataire. Vous devez alors vous informer autant que possible afin de connaître vos droits mais aussi vos obligations, et ainsi vous prémunir de toute démarche ou demande abusive.   Vous devez également vous tenir disponible en cas de besoin car le logement que vous fournissez doit répondre à un certain nombre de normes. Enfin, il faut savoir se montrer suffisamment ferme avec votre locataire. En effet, lorsqu’un lien de proximité se crée entre propriétaire et locataire, il n’est pas rare que des abus surviennent : appels intempestifs, exigences abusives, retards dans le règlement du loyer.

Bien que cela paraisse évident, il n’est pas toujours facile pour un propriétaire de maintenir la distance nécessaire au bon déroulement de sa location.

A savoir : 100% des honoraires de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers, une bonne raison de faire appel à un cabinet professionnel apte à vous fournir les bons services !